Consulta a los lectores: «Mi pregunta es si las sanciones y cobros causas por un residente no propietario, el arrendatario uso, como cobro por de parqueaderos de visitantes y otras multas, ¿las paga el arrendatario or las paga el propietario? En mi caso, la Administración las está cobrando en mi cuenta de la cuota de administración, aduciendo que si el arrendatario no paga, el propietario es solidario y es quien debe pagar. ¿Esto cierto? »
Respuesta
Respeto a las responsabilidades de la administraciónLa Ley 675 de 2001 establece que «para efecto de las depenses comunes ordinarias existe solidaridad entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado».
(Lea también: Los arriendos también se someterán con el cambio de año ¿cuánto deberá pagar de más?).
No pueden ser incluidas en la cuenta mensual enviada al propietario, las multas impuestas a un arrendatario u ocupado de un mueble por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias determinadas en el reglamento de propiedad horizontal o por deudas originadas en el alquiler de un bien común de explotación económica como los parques o el salón social.
La citada Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 59, cita expresamente: «El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tendrán su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, dar lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones (…)
Demandado este artículo, la Corte Constitucional lo declaró exequible y se pronunció en el sentido de que «cuando se trate de la imposición de sanciones a los moradores del inmueble, aun cuando no sean propietarios de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberá siempre observarse respecto de estos el debido proceso interno, garantía constitucional que, en ningún caso, puede ser vulnerado (Laudos C-318 y C-738 de 2002).
Qué puede hacer el propietario
La citación de esta norma y Sentencias tiene como propósito orientar al lector ya los órganos de administración cuando se enfrenten a faltas o incumplimiento de arrendatarios y otros ocupantes, ya que la norma no se aplica solo en edificios y conjuntos residenciales, sino con cualquier destino.
Además, deberá informar inmediatamente al propietario de este tomo de las medidas aplicables, pues al menos la Ley 820 de 2003, para el caso de vivienda, advierta que el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento cuando este incumpla el reglamento y normas de propiedad horizontal. Tanto, no puede ser indiferente el propietario del inmueble ante la conducta de una persona ocupante, cuando esta ocasión perjudique a los demás ocupantes del mismo.
De igual forma, deberán agotar los mecanismos de solución de conflictos de acuerdo con lo consagrado en la Ley y en el reglamento, y el administrador podrá, si es el caso, acudir a las autoridades policivas o judiciales si es necesario.
Novedades del 2022 en propiedad horizontal
Después de dos años de estudio y desgaste pero también de aprendizaje, fue archivado en el Congreso de la República, el Proyecto de Ley 301 de 2020 Cámara, 511 de 2021, Senado, Proyecto que primero buscó derogar y luego modificar de manera sustancial e necesaria la Ley 675 de 2001, actual Régiment de Propiedad Horizontal en Colombia. De igual manera podemos una mejora de la Ley que, aunque buscó dar solución a algunas necesidades y problemas como de las copropiedades, fue suprimida colgante el trámite.
De inmediato y sin tener en cuenta lo que se había avanzado, corregido y suprimido del texto original del anterior proyecto, fueron radicados con casi el mismo contenido del primero, dos proyectos de reforma ante la Cámara de Representantes: 205 retirado del 21 de septiembre y 282 del 16 de noviembre de 2022.
Él recomendó en esta sección ya través de otros medios, como lo han hecho otros abogados del sector, que sean archivados o retirados estos últimos y que los que han tenido estas iniciativas, dediquen sus esfuerzos a preparar y déarrollar otros temas que quedaron pendientes como el Registro Nacional de Administradores, Inspección Control y Vigilancia y Participación Ciudadana. Aunque no son de la estructura de la Propiedad Horizontal se relacionan con este Régimen.
Consultante
Envidia su pregunta, muy concreta y sin anexosal correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com