sábado, junio 15

IC Constructora dice: ‘Nos ajustamos para depender menos de los subsidios en VIS’ | vivienda | mis finanzas

En una entrevista con la cartera, Presidente de IC Constructora, Rafael ÁlvarezComparte sur preocupaciones sur la disminucion de ventas en la industria de la construccion, particularmente en el sector VIS.

Debido a esta caída, la empresa ha ajustado su modelo de negocio para depender menos de los subsidios gubernamentales y enfocarse en segmentos de clientes que no dependen tanto de ellos y brindando alternativas crediticias.

(Vea: Baja el inicio de construcciones de viviendas VIS y no VIS).

¿Cómo han visto la dinámica de vivienda respecto a años anteriores?

Los resultados de ventas en el país han presentado reducciones drásticas. In the primer quarter Bajaron 50% frente al primer quarter del año 2022. Esta caída ha sido más profunda en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) en donde hay casos muy preocupantes como Bogotá, donde la baja en el mes de marzo comparado con el marzo del año anterior fue del 72%, esto mucha preocupación en el sector porque las ventas que no se hacen hoy van a ser menos construcciones que se realizarán mañana.

¿Qué factores incidieron en ello?

Por efectos de tasas de interés altas. La capacidad crediticia de nuestros clientes se ha reducido drásticamente, lo cual ha ocurrido no solamente en este sector sino en otras industrias como la automotriz.

¿Y sus ventas como se han visto impactadas?

Al igual que la industria hemos visto una baja en las ventas. El segmento VIS es el más afectado con una reducción comparativa entre 30% y 35%.
Además, hemos visto una disminución en los lanzamientos debido a la incertidumbre de que los subsidios existen sobre los subsidios.

Con este panorama, ¿cómo se alistan para el futuro?

Lo que estamos haciendo es recomponer un poco los proyectos y los segmentos de clientes a los cuales están dirigidos.

Nosotros estamos no solamente en Bogotá, estamos en Bucaramanga, en el Cafetero y en la Costa Atlántica, es decir, en varias partes del país y digamos que la problemática en cada una de ellas es diversa.

Entonces, digamos que lo que estamos haciendo realmente es ajustando un poco la segmentación de clientes para reducir todos esos efectos que mencionaron.

(Vea: Hogares tendrán que reportar sus ingresos, según el Plan de Desarrollo).

¿De qué se trata la estrategia ‘ajustar segmentos’?

Lo que estamos haciendo es disminuyendo la dependencia de los proyectos a los subsidios estatales.

Eso es parte fundamental de lo que hacemos. El VIS se acostumbró mucho, en algunas partes del país, a los subsidios del Gobierno.

Entonces atacamos a los segmentos 2 y 3 pero que no pueden necesitar subsidios o pueden no depender tanto de los subsidios del Estado y ajustamos los modelos para no depender de los subsidios estatales para los cierres financiers de los proyectos.

Eso cambia los modelos de negocio y los planos para algunos proyectos.

¿Cuántos proyectos estaban pensados ​​con subsidios?, ¿bajarán su participación en VIS?

If.Pero no estamos diciendo que la totalidad de los proyectos van a ser proyectos sin subsidio, porque claramente hay un sector de la población que necesita subsidios, o necesita de una yuda estatal o de cajas de compensación. Por ende, en su parte de los clientes estamos manteniendo la dependencia de los subsidios, pero pasa a ser una parte minoritaria del segmento de clientes que estamos atacando.

Eso lo hacemos brindando alternativas financieras para que puedan dejar esa dependencia de subsidios con cuotas crecientes y con ayuda de terceros que puedan manejar de mejor manera las realidades crediticias.

(Vea: Constructores de vivienda VIS en vilo si se eliminan exenciones).

¿Cómo quedaría la torta de los segmentos?

Nuestra torta está cerca de 50% VIS y 50% No Vis. Del 100% queremos que entre el 25% y el 35% sean los clientes que tengan subsidio del Estado y que los otros clientes tengan alternativas de financiación su vivienda.

¿Qué opina sobre los cambios en el programa Mi Casa Ya?, ¿la nueva focalización podría tener cierre financiero?

El obligatorio del Sisbén, y hay estudios que lo demuestran, ya por fuera una cantidad importante de personas, que probablemente sí requieran de una ayuda estatal.
In el Sisbén de 20 preguntas que hace, solamente una tiene qu’ver con los ingresos de la persona qu’está enscribiendo.

Hay estudios que demuestran que con esta estructura se deja por fuera al 7% de los potenciales clientes que deben estar cobijados por el subsidio, es decir, la aparición de subsidios en el anterior programa está bien hecha, es una eficiente atribución de subsidios, entonces creo que el poner tantas condiciones va en contravia
particular del acceso de gran parte de la población a una vivienda digna.

Además, esto lo vemos en la cantidad de unidades que están por escriturar, que hoy hay cerca de 35.000 a 40.000 unidades que están case que construidas sin poder escriturar porque depende de un subsidio y la gente ya ha aportado la cuota inicial, es decir, ya tiene todos sus ahorros comprometidos y eso ha sido una problemática muy importante estos últimos seis meses en los que el programa Mi Casa Ya ha estado básicamente suspendido.

¿Cuál es la meta de ventas para 2023?

El año pasado tuvimos unas ventas por $180.000 millones. Nuestra expectativa es que este año estemos entre $240.000 millones y $250.000 millones.

Hoy en día, esto tiene una dependencia importante en los temas macroeconómicos y de generación de subsidios, pero particularmente el tema más relevante en este momento es macroeconómico asociado un poco a las tasas de interés, que esperamos empiezo a ceder hacia la última parte del año .

Igualmente desde hace un año, los costos han subido…
Este comienzo de año nos ha visto impactados por dos costos básicos. Uno tiene que ver con el concreto, que sufrió cerca del 18% a nivel nacional y atrás la mano de obra que sufrió con el salario mínimo y eso impactó drásticamente.

Es cierto que se han medido las alzas al pasar los meses, pero también es cierto que seguimos con una estructura de costes de insumos bastante por encima de lo habitual.
De esta manera, proyectos enteros que se están construyendo desde el año 2021 hasta 2023, han generado rentabilidades bastante bajas.

Nosotros como constructores tenemos cierto nivel de flexibilidad, pero hay un momento en que prima más que nada cumplirle a nosotros clientes con las soluciones y las promesas de valor que les hicimos y hemos tenido que generar rentabilidades bajas.

(Vea: ¿Buscando vivienda? Conozca los valores de los subsidios para el 2022).

¿Qué medidas adoptarán para recuperar el margen?

Estamos siendo mucho más agresivos sobre los niveles de punto de equilibrio para la construcción, tienen que ser mucho más conservadores los incrementos de precio proyectados en los modelos de negocio que construimos.

No obstante, se llega a un punto en que las curvas de oferta y demanda empiezan a cruzarse. Claramente los precios a los cuales está vendiendo la vivienda hacen que probablemente reduzca el segmento de clientes al cual ha directo el proyecto en une 20% o 30%, y si le añadimos el tema de tasas de interés, peor aún.

¿Cómo impactará esto a la economía?

Hay un cambio de modelos de negocio para los constructores, pero creo que hacia el futuro tendermos que convivir con una industria que va a generar niveles negativos de crecimiento y eso va a impactar en el PIB hacia futuro en el momento en que esas construcciones que hoy día no se están reduciendo se tendrán que hacer o que se tendrán que aplazar. Es algo que realmente preocupa a toda la industria.

¿Cuánto ha caído la rentabilidad de los proyectos?

Hace dos o tres años existía un margen sobre ventas entre 10% y 11%. Hoy, fruto de todo lo que pasó se ha rebajado al 5% o al 6%. Es decir, el efecto es prácticamente de la mitad de la rentabilidad. Y lo importante de todo esto es que estos negocios son negocios de largo plazo, en los cuales el cambio de condiciones en un escenario de tres años, que es el tiempo típico de déarrollo de un proyecto inmobiliario, puede ser dramático.

También hablamos sobre una posible baja en la demanda entre 20% y 30% ¿Ya se estáviento?

Sí. Eso ya está pasando. En el pasado había años en los cuales vendíamos cerca de 240,000 unidades de vivienda al año, y ahora es cerca a las 190,000. La dinámica se puede deteriorar significativamente si no se cuida desde parte del Gobierno. Hay una buena oportunidad porque los multiplicadores de la inversión del Estado en esta industria pueden ser de 20 veces, es decir, por cada $1 millón se pueden generar $20 millones que sí riegan a la economía.

(Vea: Todos los subsidios VIS para el 2022 ya fueron asignados).

PAULA ANDREA GALEANO BALAGUERA
Portafolio Periódico